Inhoudsindicatie

huurovereenkomst; ontbinding/ontruiming; artikel 6:43 BW toerekening betalingen op meest bezwarende verbintenis

Tekst

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 6489007 CV EXPL 17-40766

uitspraak: 1 juni 2018

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Acre B.V.,

gevestigd te Ophemert,

eiseres,

gemachtigde: Rijnland Gerechtsdeurwaarders & Incasso te Spijkenisse,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te Rotterdam,

gedaagde,

gemachtigde: mr. J.F. Cheung, Q advocaten.

Partijen worden hierna aangeduid als ‘Acre’ en ‘[gedaagde]’.

1

Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 15 november 2017, met producties;

• de conclusie van antwoord, met producties;

• het tussenvonnis van 2 januari 2018 waarin een comparitie van partijen is bepaald;

• de stukken van de zijde van [gedaagde] ten behoeve van de comparitie van partijen;

• het proces-verbaal van de op 20 februari 2018 gehouden comparitie van partijen.

De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.

2

De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken, staat het volgende tussen partijen vast.

2.1

[gedaagde] heeft op 29 april 2015 met Acre een huurovereenkomst gesloten voor de woning aan de [adres 1]. De huurprijs bedroeg laatstelijk € 482,81 per maand, welk bedrag bij vooruitbetaling diende te worden voldaan. Deze huurovereenkomst is per 31 juli 2017 beëindigd.

2.2

[gedaagde] huurt per 1 augustus 2017 van Acre de woning aan de [adres 2], tegen een huurprijs van laatstelijk € 470,00 per maand, welk bedrag bij vooruitbetaling dient te worden voldaan.

2.3

[gedaagde] heeft ten behoeve van de huurovereenkomst van het gehuurde aan de [adres 1] een borgsom betaald van € 690,00. De waarborgsom ten behoeve van het gehuurde aan de [adres 2] bedraagt € 705,00. [gedaagde] heeft ter aanvulling van de waarborgsom een bedrag van € 15,00 betaald.

2.4

Op 18 oktober 2017 om 10:51 uur heeft Acre een e-mailbericht aan [gedaagde] gestuurd waarin – voor zover van belang – het volgende is opgenomen:

“Ongetwijfeld bent u het vergeten maar u heeft de binnendeuren van de woning aan de [adres 1] kapot gemaakt. Zoals bij u bekend bedragen de kosten voor herstel € 166,98 inclusief btw.”

2.5

Op 18 oktober 2017 om 21:01 uur heeft Acre een e-mailbericht aan [gedaagde] gestuurd waarin – voor zover van belang – het volgende is opgenomen:

“Vanavond hebben wij de factuur van de klusjesman Joep ontvangen inzake de kosten voor het vervangen van de deurplaten en het plaatsen van een nieuwe slaapkamerdeur die was verdwenen.

De totale kosten bedragen € 390,83 inclusief btw (zie bijlage).

In tegenstelling tot onze onderstaande mail van hedenmiddag dient u € 405,83 (€ 15,- + € 390,83) over te maken (...).”

3

De vordering en het verweer

3.1

Acre vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

• ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde aan de [adres 2] met nevenvorderingen;

• betaling van een bedrag van € 3.733,25, vermeerderd met de contractuele rente van 1% per maand over een bedrag van € 3.218,01 vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;

• betaling van een bedrag van € 470,00 per maand of een gedeelte daarvan vanaf 1 december 2017 tot aan de dag van de daadwerkelijke ontruiming;

• betaling van de kosten van deze procedure.

3.2

Het door Acre gevorderde bedrag van € 3.733,25 bestaat uit:

• € 1.419,75 aan achterstallige huurpenningen met betrekking tot de woning aan de [adres 1] tot en met 31 juli 2017;

• € 1.880,00 aan achterstallige huurpenningen met betrekking tot de woning aan de [adres 2] tot en met 30 november 2017;

• € 390,83 aan tekort inzake de waarborgsom;

• € 428,30 aan buitengerechtelijke kosten;

• € 86,94 aan vervallen wettelijke rente.

[gedaagde] heeft hiervan een bedrag van € 472,57 reeds voldaan, zodat een bedrag van € 3733,25 opstaat, aldus Acre.

3.3

Aan de vordering tot betaling van de huurpenningen heeft Acre nakoming van de huurovereenkomst ten grondslag gelegd. De tekortkoming in de nakoming rechtvaardigt naar de mening van Acre ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Acre vordert daarbij tevens het overeengekomen huurbedrag per maand als schadevergoeding tot aan de dag van de ontruiming. Acre vordert ook schadevergoeding, c.q. aanvulling van de waarborgsom, omdat [gedaagde] schade heeft veroorzaakt aan de deuren in de woning [adres 1]. Acre maakt ook aanspraak op vergoeding van contractuele en wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten.

3.4

[gedaagde] heeft verweer gevoerd. Op hetgeen hij heeft aangevoerd zal hierna – voor zover van belang – worden ingegaan.

4

De beoordeling

4.1

Ter zitting heeft Acre gesteld dat sprake is van een huurachterstand van € 1.387,18 berekend tot en met de maand februari 2018. [gedaagde] heeft dit niet weersproken. De vordering tot betaling van deze huurpenningen zal daarom worden toegewezen.

4.2

Ten aanzien van de vordering tot ontbinding en ontruiming wordt het volgende overwogen. Acre heeft gesteld dat de huurachterstand betrekking heeft op de woning aan de [adres 2] en dat deze meer dan drie maanden bedraagt, zodat de huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. [gedaagde] heeft dit betwist en daartoe aangevoerd dat de huidige huurachterstand de woning aan de [adres 1] betreft en dat er met betrekking tot de woning aan de [adres 2] geen huurachterstand is. Volgens [gedaagde] dienden de betalingen waarbij een omschrijving ontbrak te worden toegerekend aan de meest bezwarende verbintenis en dat is in dit geval de lopende verplichting tot betaling van de huur met betrekking tot de woning aan de [adres 2], omdat voor die woning ontbinding van de huurovereenkomst kan worden gevorderd.

4.3

De betalingen van [gedaagde] die zijn gedaan aan de gemachtigde van Acre bevatten geen omschrijving. Op grond van artikel 6:43 lid 2 BW geldt dat indien een schuldenaar niet aanwijst waarop een betaling betrekking heeft, die betaling in de eerste plaats wordt toegerekend aan de opeisbare verbintenissen. Komen dan nog meerdere verbintenissen in aanmerking, dan wordt de betaling toegerekend aan de voor de schuldenaar meest bezwarende verbintenis. Wat de meest bezwarende verbintenis is, moet van geval tot geval worden vastgesteld. Zijn de verbintenissen even bezwarend, dan wordt de oudste schuld het eerst voldaan. Wanneer geen oudste schuld kan worden vastgesteld, dan wordt de betaling naar evenredigheid aan de openstaande schulden toegerekend.

4.4

De betalingen van 25 september 2017, 30 november 2017 en 15 december 2017 aan de gemachtigde van Acre dienen op grond van artikel 6:43 lid 2 BW te worden toegerekend aan de op dat moment opeisbare huurtermijnen van augustus, september en oktober 2017 voor de woning aan de [adres 2]. Deze schulden waren immers het meest bezwarend gelet op de mogelijke gevolgen voor [gedaagde] van het niet voldoen aan de lopende verplichtingen. Het niet voldoen aan deze lopende verplichtingen kan immers tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde leiden.

4.5

Gelet op het bovenstaande is er geen huurachterstand met betrekking tot de woning aan de [adres 2]. [gedaagde] heeft immers ook een betalingsbewijs van 2 november 2017 van € 470,00 overgelegd, dat weliswaar niet de maand vermeldt waarop de betaling ziet, maar wel ‘[adres 2]. Gelet daarop moet deze betaling worden toegerekend aan november 2017. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal dan ook worden afgewezen.

4.6

Acre vordert een bedrag van € 390,83 ter zake van schade. [gedaagde] heeft erkend dat hij schade aan de deuren in de woning aan de [adres 1] heeft veroorzaakt, maar betwist de hoogte van de schade. Hij heeft aangevoerd dat Acre op 18 oktober 2017 om 10:51 uur een e‐mail heeft gestuurd waarin zij te kennen geeft dat de kosten voor herstel € 166,98 bedragen. Later die dag heeft [gedaagde] een e‐mail ontvangen waarin wordt medegedeeld dat de kosten van herstel € 390,83 bedragen.

4.7

Acre heeft niet onderbouwd waarom zij aanvankelijk een bedrag van € 166,98 noemt en later van € 390,83. De omvang van de schade aan de deuren zal daarom worden vastgesteld op € 166,98. [gedaagde] zal dit bedrag aan Acre dienen te betalen.

4.8

[gedaagde] heeft verder aangevoerd dat zijn aanvraag voor een uitkering meerdere malen is afgewezen omdat hij geen ondertekende huurovereenkomst van Acre heeft ontvangen. Doordat hij geen uitkering ontving is de huurachterstand ontstaan. Nu [gedaagde] aan zijn stellingen in deze procedure echter geen rechtsgevolgen heeft verbonden, zal hieraan voorbij worden gegaan.

4.9

Acre maakt tevens aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Hierop is het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van toepassing nu het verzuim na 30 juni 2012 is ingetreden. Voldoende gebleken is dat voldaan is aan de wettelijke vereisten, zodat ook het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen.

4.10

Nu de vervallen rente is berekend over een te hoog bedrag zal deze worden afgewezen. De rente vanaf de dagvaarding zal worden toegewezen over een bedrag van € 1.554,16.

4.11

De vordering zal derhalve worden toegewezen voor een totaalbedrag van € 1.982,46, bestaande uit € 1.387,18 aan achterstallige huurpenningen, € 166,98 aan schadevergoeding voor de schade aan de deuren en € 428,30 aan buitengerechtelijke kosten.

4.12

[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.

5

De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om aan Acre te betalen een bedrag van € 1.982,46, vermeerderd met de contractuele rente van 1 % per maand over een bedrag van € 1.554,16 vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Acre vastgesteld op € 470,00 aan griffierecht, € 99,21 aan dagvaardingskosten en € 350,00 aan salaris voor de gemachtigde van Acre;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. drs. E. van Schouten en uitgesproken ter openbare terechtzitting.