Q Advocaten

Huurvermindering in verband met Covid-19

De coronacrisis heeft een impact op alle facetten van de maatschappij, zo ook op de huursector. Door de opgelegde maatregelen zijn veel ondernemers beperkt in hun dagelijkse bedrijfsvoering. Hierdoor is de omzet aanzienlijk lager dan dat onder normale omstandigheden het geval zou zijn, terwijl de huur en andere vaste lasten blijven doorlopen. Ondernemers kunnen aldus in ernstige financiële problemen terechtkomen.

Dit was ook het geval voor twee (2) horecaondernemers uit Den Haag (zie de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 21 januari 2021, ECLI:NL:RBDHA:2021:461). In deze zaak had de verhuurder beide ondernemers gedagvaard tot betaling van de (achterstallige) huurpenningen en ontruiming van het gehuurde, omdat de ondernemers de huurpenningen niet langer konden betalen. De verhuurder was van mening dat de huurpenningen volledig moeten worden voldaan, indien een huurder overheidssteun ontvangt.

De rechter maakt echter korte metten met deze argumentatie. Naar het oordeel van de rechter hebben de coronacrisis en de getroffen overheidsmaatregelen geleid tot een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst. Deze omstandigheden zijn naar het oordeel van de kantonrechter van dermate grote omvang dat het onaanvaardbaar is om ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst te verlangen. In andere woorden: het zou niet eerlijk zijn om volledige betaling van de huurpenningen te verlangen.

Op de vraag hoe het voorgaande weer in balans kan worden gebracht, antwoord de kantonrechter dat rekening moet worden gehouden met de belangen van beide partijen. Enerzijds stond het gehuurde wel ter beschikking voor de ondernemers, bijvoorbeeld doordat het afhalen en bezorgen van maaltijden wel mogelijk was, maar deze beschikbaarstelling betekent niets zolang het gehuurde niet volledige kan worden geëxploiteerd. De huurovereenkomst heeft daardoor minder betekenis. Anderzijds is het niet redelijk om de huurpenningen volledig kwijt te schelden, omdat de ondernemers wel beperkt konden functioneren en overheidssteun ontvingen.

Concreet betekent dit dat de ondernemers recht hebben op een huurprijsvermindering van 50%, gedurende de periodes dat de horeca volledig gesloten was. Het feit dat afhalen of bezorgen nog wel mogelijk was, doet daar niets aan af. Over de periode dat de horeca wel beperkt geopend was, acht de kantonrechter een huurprijs vermindering van 25% redelijk. Voorts is de hoogte van de huurachterstand niet hoog genoeg om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen.

Deze uitspraak is van groot maatschappelijk belang, aangezien veel ondernemers zich in een soortgelijke situatie bevinden. Echter, door deze uitspraak zal het in de toekomst makkelijker zijn om huurprijsvermindering af te dwingen. Toch betekent dit niet dat u hier automatisch recht op heeft. Uiteindelijk zullen de omstandigheden van het geval altijd een rol blijven spelen.

Mocht u zich onverhoopt in een soortgelijke situatie bevinden, kunt u vrijblijvend contact opnemen met Q advocaten. Wij kunnen voor u beoordelen of u een beroep op huurvermindering toekomt. Als dit het geval is, kunnen wij u bijstaan in een eventuele procedure.